2010年臺灣大學都市更新論壇
市民提問都市更新: 請問郝龍斌先生…
提問人：郭月秀
問題：都市更新條例中，訂定人數，樓地板面積及土地面積之比例門檻，致使實施者以灌人頭之方式來掠奪他人之家產，該法已成惡法，已受害知百姓要如何自保？政府是否該修法？
【更新處答】
社會上有些壞事的發生並不是因為法律不好，而是因為有壞人。同理，實施都是更新發生問題，有些狀況並不是惡法，而是因為有惡人。對於都市更新單元的劃定或事業計畫的核定，如果不設定同意的比例門檻，情況將會更為糟糕。
有關中央訂定都市更新條例第22條針對都市更新事業計畫法定同意門檻規定略以:「實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第十條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第七條劃定之都市更新地區，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意外，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意；其屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。…」。因此實施者於申辦都市更新事業前除須取得所有權人一定比例同意外，其所有之房地亦須超過一定比例規定始得辦理。其規定係因都市土地產權複雜，故應透過多數決方式，以促進房屋建築更新改建，申辦程序並透過公聽會、說明會等各項程序達整合之目的。
至於實施過程中遭遇到不法的惡人，可以向都市更新處或警察局提出檢舉，本府將以公權力維持公正的作業規則。
提問人：呂權豪
問題：請問都市再生了？什麼我們看到”遊樂區”剝皮寮帶動經濟，但從羅斯福沿線、仁愛路沿線的都更案。我們只看到了一棟棟圍牆高聳的城堡，此一論點已經受各方人士批評。請問郝先生，要如何避免這種”破壞多元街景及生活”的現象？
【更新處答】
1.有關羅斯福路、仁愛路沿線主要為住宅區、商業區，皆為可建築用地，並依法申請建築。若涉及都市更新案則應留設騎樓、人行道、開放空間等申請「Δ5-3供人行走之地面道路或騎樓」容積獎勵，其所留設公共開放空間仍應開放供公眾使用，不得以圍牆封閉。
2.對留住歷史與文化深度部分，許多人對都市更新有著刻板的印象，認為這些巨大的變動往往隨之而來的是古蹟無法保留、社區生活文化被犧牲等等代價。但都市更新不是把建築全數拆毀重建。例如西區充滿豐富的人文和歷史資源，包括古蹟、寺廟、特色小吃及傳統產業，這些都是西區再發展的優勢，也有剝皮寮、紅樓這些很好案例，剝皮寮不是”遊樂區”，不但不收門票，而且提供免費的地方歷史文化解說與環境教育，透過這些老街重生的案例，不但打造台北市重要的文化觀光景點以及活動場地，周邊商家生意也大幅提升，目前市府都更處也正計畫在迪化街設計供遊客觀賞大型演出的表演空間，帶動都市再生更多元的活動。
提問人：李坤憲
問題：都更發展至今，雖有一些成績，但是也有產生許多問題、衝突。針對臺大都更論壇特刊內容中所提到「不足十年的房子也要都更」、「同意書取得偷吃步」、「用設計案驅離原住戶」及「對實施者規定太寬鬆」，請問市府看到了嗎？請問未來市府如何降低這些問題衝突，並且有一套SOP呢？
【更新處答】
所謂「不是十年的房子也要都更」的說法完全是一個以偏概全的誤解，真實的情形是都委會為了鼓勵都更以完整的街廓為實施對象，改善地區公共設施，同意該街廓內的新建物也可以納入協助範圍，但是否加入，仍尊重所有人的意願。
有關實施者辦理都市更新皆須依都市更新條例及相關規定向本府提出申請，民眾若針對案件有疑義，皆可於審理期間向本府提出陳情意見，由更新處綜整意見提送本市都市更新及爭議處理審議會審議討論，經本市都市更新及爭議處理審議會決議通過，由本府核定發布實施後，計畫內容始為確認。
提問人：劉家熙
問題：聽了台北市這幾年的都市建設，而附帶的效益都是奠基於”好上加好”，但原有的爭議與問題卻予以擱置。是否北市府的都市更新都建立在”給有錢人好處”、”房價翻倍助長炒樓”，進而促使貧富差距拉開？不給年輕人和弱勢者有安身立命之地，利用操作手法使富者越富，這就是幫助市民擁有更好生活環境的方法嗎？還是這是驅趕市府眼中沒有經濟力的市民，營造台北市富強假象的方法？
【更新處答】
解決都市住宅問題，北市府一方面推動都市更新，改善居住環境品質，補充社區公共設施及增加開放空間；另方面則同時推動社會住宅擴增設施，以合理租金出租供有住宅，並以出租住宅供給總量5%為短中期目標，提供給年輕人及弱勢者適價的宜居住宅。
您有關「給有錢人好處」之疑問，由於都市更新條例中「權利變換」之設計，係透過估價簽證制度，依都市更新權利變換實施辦法第10條規定：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。」分配更新後之房地。因此相對於早期的「合建」，都市更新權利變換是一種保障地主的重建分配機制，並非「給有錢人好處」。至於您指出「房價翻倍助長炒樓」，目前高房價之成因，主要仍在市場游資充沛，加上低利率的情形下，讓房市成為一種投機炒作的工具。但是都市更新的過程，提供了一個對於更新事業計畫審查的機制，並且將更新事業之營建成本、財務計畫公開上網，反而提供一個公開透明的資訊，應有助於房價朝向合理性的發展。
提問人：范允安
問題：整體長期規劃vs.都市更新
1.都更的創意在哪裡？有創意的空間嗎？怎樣得到創意？1)從國內，2)從中國大陸-藉由都市聯盟(eg.臺北-貴陽)，3)從海內外？
2.長期規劃中都更的地位。
【更新處答】
1.都市更新的創意在於「都市再生」，都市再生提供一個走向未來的整合力、競爭力。都市再生對於建築物本體而言，也不只有全部拆除而後重建的模式。活化改建前的建物再利用，亦是賦予舊建築物再生的可能，並創造新的都市改造價值觀，創新制度與修訂相關法令等。同時更是為民間產業與地方經濟發展創造更多元的選擇。我們需要的是活化都市原有的土地與空間，不斷注入創意，活化並升級地方產業，轉化地方體質，提升城市競爭力，皆為我們生生不息朝向都市再生發展之未來任務，爰本府提出『臺北市都市再生前進基地』推動計畫。
2.鼓勵隱身在街廓裡閒置未利用的公有房舍資產短期再利用，建立由民間團體投入、結合都市再生相關議題與活動之機制，設置任務性、可移動性的都市再生前進基地(URS)，將老舊社區房地作為地區更新的活化中心，提供都市更新整合平台，藉由創新模式的行動工作整合在地網絡、誘發創意，因應不同地區氛圍，不同都市再生議題，協助地方產業升級，激發地區發展與再生。在臺北市的所有資產都有它的價值，更應促使產業進駐空間，賦予空間新的意義，應由文化資產保存與都市計畫併行的方式處理。後續將朝向創意城市發展，並培植相關產業進駐，同時活化鄰里公共生活空間，改善窳陋髒亂的環境。
3.城市發展至一成熟境界，都市更新將是城市改造重要方式，簡言之，都市更新乃是實現都市長期發展目標的手段之一。長期來講，都市更新將轉型為都市再生，開啟新的開發典範、催化文創，本府長期致力推動城市產業聚落與老舊空間活化利用，以注入臺北新活力，提升臺北城市競爭力，在全球化各城市快速競爭壓力，都市更新與轉型，需快且符合城市在地特色。因此，臺北需要更積極進入社區，在地方找尋生活工作特色場域，激發都市再生先期工作能量。
提問人：謝丹瑜
問題：通常情況下，老房子的擁有人大部分是一般的老百姓，對於都更計劃缺乏法律及專業上之知識。市府對於這樣的情況有提供諮詢或協助救濟的管道嗎？政府是否應站在監督者之立場，阻止建商以不正當的手段，透過都市計畫獲取暴利？
【更新處答】
都市更新不是高科技，但確實是非常複雜的規定與工作，您的問題點出了目前政府推動都市更新的重要工作方向。
1.有鑒於市民朋友對都市更新相關法令不甚了解，故本處提供免費法令說明會之服務，只要邀集十五人以上連署簽名，填寫申請表格（請逕至本市都市更新處網站/下載專區/民眾申請臺北市都市更新處辦理都市更新說明會申請表，網址：http://www.uro.taipei.gov.tw/）寄至本處，本處將派專人為市民朋友解說都市更新相關法令，或可直接電洽本處諮詢。另本府業印製「都市更新市民操作手冊」、「都市更新權利變換估價Q&A」、「都市更新事業申請人(或實施者)辦理公聽會說明及注意事項」等資料供民眾索取使用，本處網站亦有提供前述都市更新手冊電子檔及其他相關資訊供民眾參考，歡迎多加瀏覽使用本處網站。至「協助救濟」乙節，倘實施者擬具之都市更新事業計畫已取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人及其產權面積達都市更新條例第22條規定之法定同意比例門檻，向本府申請報核，尚未經本府核定公告實施前，您都可以書面方式向本處或本市都市更新及爭議處理審議會提出，您的意見將供後續本市都市更新及爭議處理審議會審議之參考；倘權利變換計畫業經本府核定公告實施，您亦可依都市更新條例第32條第1項規定於權利變換計畫書核定發布實施後二個月內以書面方式提出審議核復。
2.為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，中央業訂定「都市更新條例」、「都市更新權利變換實施辦法」等相關規定，各直轄市、縣（市）政府受理民眾申請辦理都市更新案，均應依前開規定程序辦理。另本府業設置本市都市更新及爭議處理審議會（由各相關局處、專家學者等組成）辦理都市更新審議及爭議處理等相關事宜，以保障所有權人權益。
提問人：林先生
問題：近五年臺北市都市更新已由乏人問津轉變成為選舉的主要政見。然在都市計畫通盤檢討已近20年未實施，但建物多已達使用年限的當下，無論是公劃更新地區或民間自劃的更新單元，均看不出來其「更新」的整體目標為何？鼓勵都更的方法多元，無論是稅賦，容積，乃至於拉皮補助，其實都是客觀的方法；然在區位條件不同，發展定位不同，地價行情不同的前提下，僅以一體通用的更新地區(單元)劃設原則及獎勵形式，勢將使都市發展淹沒在趨利競逐的房地產洪流裡，繼續深化貧富差距，新者恆新，舊者恆舊。是以，請問：可以引導未來台北市平衡區域發展，強劃區域分工的＜台北市都市更新綱要計畫＞何在？
【更新處答】
在現有都市計畫制度下，通盤檢討可以劃出理想的發展方向，讓每位地主的土地有更好的發展機會，卻無法對亟需再開發的個案提供足夠的誘因，以限時開發的方式提供容積獎勵，不但比較符合社會公平，也較有誘導作用。
1.依據都市更新條例第1條：「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。」故促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，均為都市更新的整體目標。
2.都市更新之容積率、稅賦優惠及投資抵減等獎勵制度，係依據內政部所定之都市更新條例相關規定所賦予。在中央的容積獎勵制度下，必須對環境有所貢獻或具公益性（例如退縮留設人行道、開放空間及提供公益設施等），透過都市更新及爭議處理審議會之審議，方核給容積獎勵，因此整體而言，對於都市環境具有正面效益。
3.面對全球化的挑戰，全面性的「都市再生」是臺北市的總體發展策略。郝市長就任即將都市更新列為重要施政重點，為提升國際競爭力推動都市再生方案，由 郝市長親自主持定期召開都市再生方案會議，並擬定行動方案，以「效率、活力、適居、和諧」的臺北生活環境為目標，建構臺北市成為親水、科技、歷史、人文、活力、健康的永續城市。
4.目標以強化全面性的更新計畫，就本市自然資源、空間架構、人文景觀特色通盤考量，整合地區資源，規劃六大地區，分別以「親水（淡水河流域）、科技（內湖、南港科技產業）、歷史（大稻埕歷史風貌地區）、人文（福林路至故宮沿線）、活力（西門地區）、健康（松菸巨蛋及文化體育園區）」為特色主軸，全方位改造臺北，奠定臺北未來競爭優勢。
5.惟整體生活環境品質仍未能相應提昇下，本市刻研擬「臺北市景觀管理自治條例草案」，改善既有建築管理成效不彰，且長久以來環境景觀缺乏整體性規劃與有效率系統式的經營維護與管理的問題。
提問人：張同學
問題：您提及市府致力推動文創辦理多個文化園區
(一)難道文化只發生在園區裡嗎？拆除的眾多常民文化建築，或是因拆除更新而消滅的地方特色，市府如何看待？
(二)您以正義國宅試辦計畫做為成功的推動案例，以市府的公部門角色，怎能漠視當中發生的齬齪及命案？如此案例不是起了壞的示範？
(三)就您一直強調台北給人就業機會，但台北的就業機會能供得起青年在台北市買房子嗎？尊房價您有何政策上看法？
【更新處及發展局答】
文化園區只是市府推動文創產業的政策工具之一，其他還有很多由不同局處推動的文化活動與設計產業。
1.目前臺北市政府所規劃的都更政策，不僅是老舊住宅的翻新，同時也包括公共空間的美化、生態空間的重整、老街文化的再生等等，同時都更處亦積極引進民間團體和文創產業參與，像是剝皮寮、迪化街等具有特色的地區，經過重新規劃之後，將能吸引不同的文創產業進駐，而南港內湖則是承續科技產業的高度發展，又是另一番風貌。台北市未來的發展只要能夠建構一個「有故事的城市」，就有利於吸引各種海內外文創產業的創作者與藝術家前來，對於城市的形象和文化氣氛也能夠帶動一個正面的循環。
2.正義國宅在推動更新的過程中，經歷許多曲折，突顯都市更新推動的困難。但是，都市更新並不能因為推動困難，就不推動。市府在推動都市更新的過程中，一定依法秉持公平公正公開的原則，持續累積經驗，修正機制。
3.(1)臺北市為全臺灣政經、就業、休閒文化活動高度聚集之地區，充沛之都市基礎交通建設及完善之公共服務設施，提昇了城市之價值，商業機構與住宅競逐都市有限土地資源的結果，進而帶動本市住宅房地產價格之上漲；(2)依行政院94年5月24日核定「整體住宅政策」尊重市場機能原則，政府本於自由經濟之精神，不直接干預住宅市場供需，而從法令面著手，健全住宅租售市場供需雙方公平交易機制，在制度面則建置及發布住宅市場相關資訊，並加強推動住宅金融機制及住宅市場的供需引導及總量規劃。另行政院99年4月22日核定「健全房屋市場方案」處理原則，中央將持續推動住宅法立法暨長期住宅政策之研訂，重視區域均衡發展與都會區土地整體規劃，以保障住宅供給與需求之均衡；(3)本市配合中央政策，於民國88年起已不再興建國宅出售，然為因應本市房價高漲議題，本府業於98年12月及99年4月間邀集住宅方面學者專家與會討論，與會專家多數建議應由中央權管之法令政策著手方能收效；並建議本府政策方向應以租屋取代購屋，由健全租屋市場著手；(4)本府業參卓國際城市發展趨勢暨學者專家建議，將運用以租代售方式逐步發展本市住宅租賃市場，進而達成兼顧環境品質、居住權利及社會公平之目標。在管理方面則成立物業管理公司以為配套措施，引入專業者與民間機制，讓生活在本市並尚無自有房屋的民眾，有機會以適質適價的租屋方式入住本市；(5)另短期之間，有機會透過都市更新，始得部分居住單元釋出到市場，以及民眾對於中低層建築之都市更新有期待，而使房地產增值。但長期而言，仍將因為住宅之總供給量增加，將使本市房價朝向較合理方向發展。
提問人：忠孝東路松山路住戶
問題：我是忠孝東路松山路警察宿舊的住戶。我想請問市政府到底對我們這種拖了十多年的都市更新案要怎麼加速效率？我同意更新那麼久，但建商動作太慢，又有釘子戶的問題。請問市府如何讓我們有信心相信政府有決心要更新，而不是騙選票？
【更新處答】
1.您所提之案件應為「變更臺北市信義區永吉段四小段44地號等26筆土地都市更新事業計畫及擬定權利變換計畫案」，本案由實施者森業營造股份有限公司擬具於95年4月20日申請變更事業計畫及擬定權利變換計畫報核，實施者係依都市更新條例第22條規定取得符合同意比例之門檻以上(土地及合法建築物所有權人3/5以上及土地及合法建築物面積2/3以不同意) (同意比例提高為土地所有權人數同意比例75.86%，合法建築物所有權人數同意比例76.92%及土地面積同意比例88.38%，合法建築物總樓地板面積同意比例85.94%)，本府經依法令規定進行公開展覽、公聽會及都市更新審議程序，因審議程序過程中，陳情表達意見眾多，為充分讓不願參與都市更新之地主陳述意見並納入審議時參考，案經公開展覽、公辦公聽會程序，並召開6次審議會議、3次專案小組會議及權利變換計畫說明會，經台北市都市更新審議委員會審議同意修正通過，本府於97年9月9日核定實施。
2.本更新案經公告實施後，實施者除依法取得拆除執照，請所有權人自行拆遷完成或由實施者代為拆除外，並給予各所有權人拆遷補償與安置費用。本更新案範圍內大部分住戶已配合搬離，並期望能儘速完成更新重建，但因部分地主反對而於今日有所衝突，也使整體更新進度深受影響。目前本案實施者仍在努力協調地主當中，市府也會適時介入協助。
提問人：黃韋鈞
問題：請問關於提及住戶需負擔其公共空間的部分，老舊住戶若無法負擔是否反而使其惡性循環，或淪為建商圖利的手段？
【更新處答】
您所述「負擔其公共空間」之語意不明。惟依都市更新權利變換實施辦法第10條規定：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。」其中「共同負擔」係指更新改建過程中的成本。這些成本通常由建商墊付，地主們再以更新重建後的全部房地，劃出與該共同負擔等價的房地抵付予建商。透過這個機制，不但地主僅須負擔成本，而且這個成本可以由房地抵付，最後實際上地主通常可以在無須出錢的情況下，分回更新後的新房屋。因此並不會有您所述「老舊住戶若無法負擔是否反而使其惡性循環，或淪為建商圖利的手段」的情況。
提問人：林永炫
問題：圓環市場及龍山市場改建後生意反而大不如前。何故？如何解決？
【更新處答】
1.硬體環境品質只是影響市場生意好壞的變數之一，其他因素包括經營的內容，業者的經營能力及地區周邊環境品質與週邊產業之配套。本府針對老舊市場更新改建主要為活化地區商圈環境，形塑商圈特色，進而發展市區整體商業再發展。建成圓環由本府收回委託經營後，鑑於地區商圈結構有所改變，為結合寧夏夜市再發展與交九轉運站啟用，經營團隊改已道地台菜、平價辦桌等特色料理經營方式，並由本府積極協調並邀請地方仕紳及專家給予經營團隊進行協助，刻正經營已達一定規模。另龍山商場係配合捷運改善工程進行老舊市場改建除地面開闢艋舺公園作為地區景觀環境改善，地下商場開闢初期配合既有市場商家以傳統小吃、命理文物古玩等進行經營，現由本府輔導商家店舖整合轉型為地方特色飲食店文化，人潮亦逐漸回籠。
2.老舊市場改建均有轉型及後續輔導的課題，本府努力結合政府資源及民間雙重之力量，與攤商業者溝通結合特色商品，提升營運績效，活絡商場機能並再造地區環境整體提升。（以上摘錄自市場處相關回應內容）
提問人：王俞傑
連絡電話：
問題：
1)在搞不清楚的情形下簽了同意書後，只能任人宰割？完全無保障？
2)建商的黑箱作業，估價過程地主們總不了解，北市府都更處更是任建商大開口，把地主的更新前價值低估，把共同負擔費用提高，降低更新後的價值，令小地主財產沒有保障，這是一個事實（甚至是都更的常態）這樣的問題，郝市長要如何處理？
3)新聞媒體都只會報釘子戶阻撓，阻礙都更的進行，但實際上法律卻提供了合法的推延時間於實施者，在幹事會議結束後至審議委員會這段時間，法律就設訂定期限，任由實施者拖延，郝市長要如何改善？
4)都更條例提供了許多的獎勵於實施者，通通都被建商吃掉了，對小地主完全沒保障，向都更處申訴這樣的情形，都更處都只以”記錄”，都只會將一切推至幹事會議／審議委員會，然後繼續在議會過程中記錄地主的問題，這樣的情形，這樣的問題，郝市長要如何處理？
【更新處答】
1.在私有財產體制之下，「同意書」乃是都市更新事業的重要基礎，一定要搞清楚狀況才能簽約，否則容易吃虧上當，有關「同意書簽署」乙節，在申請都市更新「事業概要」及「事業計畫」這兩個階段時，所有權人應分階段分別簽署同意書，同意書的效力在於認定「同意」或「不同意」參與都市更新。而簽訂同意書後，就產生了權利義務關係，因此，應審慎檢視實施者所告知之都市更新辦理之權利義務與計畫內容，充分了解後再行簽訂。至您所陳述「在搞不清楚的情形下簽了同意書」乙節，在都市更新事業概要或事業計畫還沒送到市政府申請報核前，您都可以隨時向申請人或實施者表達撤銷同意書。倘若申請人或實施者已向市政府送件申請報核者，依都市更新條例第22條第3項規定：「各級主管機關對第一項同意比例之審核，除有民法第88條、第89條、第92條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，不在此限。」，換言之，公開展覽期間結束前，您可提具法院判定，符合民法第88條、第89條、第92條規定之被詐欺、脅迫等情事或雙方合意撤銷者，則不計入同意比例。
2.依都市更新權利變換實施辦法第6條規定：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」，且權利變換之估價結果，除由三家以上之不動產估價師簽證負責外，亦須經本市都市更新及爭議處理審議會審議，透過公正、公開的審議程序保障土地所有權人及權利變換關係人之權益。
3.有關「在幹事會議結束後至審議委員會這段時間，…，任由實施者拖延，」乙節，雖中央訂定之都市更新條例及其施行細則並未明定實施者辦理補正及依修正計畫之時間，惟本府為加強更新案審查效率，業訂定本市都市更新處審查都市更新事業補正期限處理方式，明確規範實施者辦理補正之期限。另考量個案狀況不同，祈實施者能妥善釐清個案疑義，充分修正計畫內容，以保障所有權人權益；並為避免實施者業務廢弛，造成更新案進度延宕，有關實施者依各級主管機關審議結果修正計畫之期限，本府刻正研擬相關辦法中。
4.依臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第2點規定：「本府設臺北市都市更新及爭議處理審議會（以下簡稱審議會），辦理下列事項：（1）關於都市更新事業計畫擬定、變更之審議事項。（2）關於權利變換計畫擬定、變更之審議事項。（3）關於權利變換有關爭議之處理事項。（4）其他有關都市更新之交議及研究建議事項。」，簡言之，更新案係由審議會委員進行審決，而非逕由更新處審查即可，故民眾對更新案之相關意見，更新處均應錄案辦理，作為後續審議委員審議案件時之參考依據。
提問人：
連絡電話：
問題：您提到，都市再生最重要的課題是「體質轉變」，我想，以目前所發出的容積獎勵辦法和推動論述，的確成功達成市民意識完全以經濟利益為先決的劇大轉變，社區互助網絡分崩離析，針對多個推動都市更新的效應，您如何回應？
在一般過程中，追求都市更新/再生的「效率」，是否同時也摧毀都市重要社會文化體質，有無策略回應？
【更新處答】
1.您的問題很好，這就是為什麼要把「都市更新」放在都市再生的架構下推動，就是要避免硬體建設導向的思維，而能尊重社會經濟的重要性。面對城市競爭的嚴峻挑戰，都市更新所肩負的責任，不僅是解決過去的問題，更應該調和現況問題與擘劃未來。故此，我們一方面強化都市更新的執行力，另一方面推動都市再生冀望生活品質改善、都市景觀的提升與整合地區問題，並引入創新未來的可能性，帶領城市永續發展。
2.對於環境體質的改造，本府更積極於建置更新轉型基礎背景知識與專業平臺、人員培訓與夥伴關係的建立，透過專家學者論壇、國際案例蒐集研析、國際專家學者演講、諮詢與交流、示範地區工作坊及案例宣導整合行銷等方式，確認本市都市再生轉型方向，並促成市民對都市再生之觀念轉變。
提問者:華光社區違建戶
問題：:
1. 依都更法實施應提出都更區內違建戶的安置方式，依北市都更自治條例有容積獎勵違建戶的實際方式。請問市府應如何協助違建戶獲取安置
2. 官方對違建戶將以先逼遷，求償數百、上千至千餘萬五年上當得利賠償，請問官方擱置安置的步驟，單方面以官擾民市府如何協助違建戶。
3. 我們是台北市民，畢生為北市賣命，只因我們是窮人就必須失守家園流落街頭，請問市府，台北市是有權有勢有錢人的家，而原有老住戶必須被迫離開囉?
【發展局答】
華光社區的土地為國有土地，比較適合由財政部回答，茲將本府的努力成果說明如下：
1.查華光社區都市更新案因屬行政院列管之都市更新旗艦計畫，經98年7月22日行政院會議決議，由內政部併案辦理華山中央合署及華光社區主要計畫逕為變更，該案自98年12月24日起辦理公開展覽30天，並經內政部都市計畫委員會99年2月9日第一次專案小組會議審議，現仍由內政部都市計畫委員會審議中。
2.至華光社區現住戶安置部分，經行政院99年4月23日「國有土地清理活化督導小組」第四次會議決議由行政院考量成立專案小組研議處理，復經行政院秘書長99年8月16日院臺財字第0990101362號函送99年7月23日院長聽取「國有土地開發案」專案報告會議紀錄及與會人員發言紀要一案，獲致結論略以「華光社區現住戶之處理方案，應在合法的前提下，朝有效解決問題的方向思考，請財政部參考與會人員之意見並蒐集案例，研擬更周延細密的處理方案陳報本院」，故有關現住戶處理方案目前仍由財政部研議中，未來本府將於會議中繼續向中央表達現住戶意見。
提問者:郭丹良
問題：請問公有地已出售與承租戶，承租戶已付了部分價款(行政院等專案讓售並准予七年無息付款)，但尚未過戶，此時本土地還算是公有地並一律參與都市更新?
【更新處答】
土地權屬的認定以土地登記不的登記內容為準。我國的不動產物權係採「登記生效主義」。依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」，簡言之，不動產所有權之買賣，除應以書面契約為之外，並應辦竣所有權移轉登記，始生效力。建議您儘速辦理過戶登記事宜，以維權益。
提問者:應靜海
問題：請詳查龍泉皆一小段550地劃定為都市更新單元一案，此案為三棟舊公寓，因鄰近台大土地，在建商主導下，劃定為都市更新單元，留下後面一堆舊鐵皮屋(因建商不願整合)，這不是完整的街廊設計，這樣的都更只會涉及少數舊房子改建，而不是改善市容，改善居住環境品質的做法
【更新處答】
查「劃定臺北市大安區龍泉段一小段550地號等22筆土地為更新單元」案係由土地及合法建物所有權人依都市更新條例第11條申請劃定更新單元，案經本市都市計畫委員會審議通過後，於98年4月10日府都新字第09800884900號函公告劃定。紀錄顯示該更新單元西側同小段602地號土地上為民國74年興建之5層樓及7層樓鋼筋混凝土造建築物，經申請人於民國97年1月11日召開鄰地協調會，惟多數所有權人均表達無意願參與更新，故未納入更新單元範圍內。對於更新單元未能涵蓋完整街廓，確實很可惜，但在現有制度下，也只能鼓勵，無法完全強迫。
提問者:陳依雯
問題：
1. 您強調容積加倍人口不會隨之增加，但我們觀察到的問題並不在人口，而是都市發展不均，因近年增加容積的區域多集中在精華地區(中正、大安、信義)且多數變成大面積豪宅，意即容積獎勵的現行制度弊多於利，可能強化都市發展的不平均，弱勢民眾也無法受惠故以容積獎勵做為主要手段的都市更新，如何解決上述違反都更原有精神的矛盾?
2. 雖有都委員會審查把關，但案件這多，勢必劇烈的增加委員的審查時間與社會成本，市府如何規劃面對?
3. 都更流程複雜，易生紛爭。光估價一項，市府都更處所採取標準就與不動產交易法之規定不同，致民眾求助無門，請問林副知道此事嗎? 若細節處理不好，民眾如何信任政府的更大政策。
【更新處答】
1.本市自72年實施土地使用分區管制以來，即希望以容積管制、成長管理等方式引導都市發展秩序，期避免都市過度開發造成自然環境破壞及公共設施不足等情事。故有關為推動都市更新而提供配套容積獎勵1節，相關機制之設計皆有對環境貢獻或其他公共利益等對價性條件，且皆透過都市計畫、都市設計及都市更新等相關審議機制對地區環境、公共利益等加以考量。
2.有關豪宅的產生，多半並非依都市更新條例所執行的更新案，而是一般單純建商在其自有土地所為開發案。實際上也並無數據顯示都市更新案中真有排斥原住戶的豪宅化現象。此外，都市更新獎勵的容積，是計入建築總容積之中，該總容積再依共同負擔比例，由地主與都市更新的實施者分配之。因此，都市更新的獎勵容積並非由建商獨享，不論地主是否弱勢，均可再都市更新容積獎勵的機制下，與實施者共享容積的增額效益。您所謂「弱勢民眾無法受惠」，在都市更新容積獎勵的機制中不會存在。
3.為強化都市更新審議的能量，在正式審議都市更新案前，依據「臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點」第6點：「審議會為提升審議效率，得設幹事會協助審查，如認為必要時，得邀請委員出席協助。幹事會置幹事十二人至十六人辦理審查作業，由本府工務局、地政處、交通局、財政局、文化局、消防局、社會局、法規委員會、都市發展局、都市更新處等有關機關遴派人員兼任之。」因此，幹事會的機制，在審議實務上，已有效協助審議委員釐清更新案之問題，強化審議能量。
4.都市更新權利變換所搭配的估價制度，其法源係「不動產估價師法」、「不動產估價技術規則」等法規。這些法規都是在90年前後才制定，實務執行上仍需透過實際案例的檢證，持續修法，以臻完善。
提問者:曹世孟
問題：舊有市場更新重點是否應著重在於”產業”再生，但是政府的主要策略卻是還是利用”容積獎勵”的手段，如何順利推動，或反而使得現有市場攤商反而被迫離開。
【發展局答】
1.在都市再生的思維之下，市場更新不僅需要改造實質環境品質，也需強化產業活動。現有之私有傳統零售市場，普遍有建物老舊、環境窳陋、公共衛生等情形，且面臨營運狀況不佳、無競爭力等問題，已經成為都市環境及發展之負擔。而傳統零售市場多座落於市區重要節點上，為傳統地區鄰里性之商業中心，所以市府針對16處低度利用、窳陋之市場用地提出改善計畫。
2.本市提出老舊市場專案計畫主要目標有三，分別為提升都市環境品質及地區活化轉型 、提升攤商競爭力 、改善市場窳陋現況及公共衛生等，主要即著眼於市場均位於鄰里商業核心發展地區，透過市場再生計畫，可帶動周邊地區商業活動及發展地區特色，亦即著重”地區”及”產業”再生，與提問者看法一致。計畫構想主要是透過都市計畫專案變更方式，增加制度誘因來達成環境的計畫目標，在維持原有市場公共服務機能及要求環境貢獻之前提下，以調整土地使用與開發強度的方式，引導民間主動參與私有零售市場轉型。
3.為順利推動本專案計畫，本府於提出計畫前已就全市市場情形考量，故於計畫提出時就已明確規範，申請人應提出整體市場再生構想，且應配合本府整體規劃目標，提供相關公共服務或商業需求，且規定申請人資格應具代表性。另有關攤商部分，除本市市場處提出專案協助輔導攤商安置及轉型，計畫中也特別規定申請時必須一併提出攤商安置計畫，且若能妥善處理攤商將核給相當的獎勵，俾利妥善安置，促進產業或商機再生，非迫使攤商離開。
提問者:蔡清雄
問題：都市更新案是否如何優先保障合法建築物之現住戶居住權? 只要更新後房子戶數足夠，而現住戶表達願參與選配房屋，市府是否應保障現住戶現地安置之要求
【更新處答】
1.依都市更新條例第3條第1項第5款規定：「權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」，簡言之，除土地所有權人可參與分配外，合法建築物所有權人亦可參與分配。另依本市都市更新自治條例第11條規定略以：「主管機關依都市更新條例第三十條規定訂定權利變換最小分配面積單元基準時，應依個案並考量本市未來都市發展之型態、人口結構、產業特性等因素，…，不得小於國民住宅社區規劃及住宅設計規則丁種住宅最小面積。」，簡言之，本市亦明訂權利變換最小分配單元面積，以確保地主選配的權益。
2.至「選配房屋」乙節，依都市更新權利變換實施辦法第11條規定：「實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理；其未表明分配方式者，得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請；未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。其期限不得少於三十日。」，簡言之，更新後房地原則上係由地主『自行選擇』欲分配之位置，倘有重複選配或逾期未進行選配者，再以公開抽籤方式辦理。另依都市更新條例第31條規定略以：「…，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。」，因此，建議您理性思考您欲選配且與您『應分配價值』相當之房地單元及車位，以避免後續需大量資金到位問題及影響其他地主選配之權益。
提問者:彭龍三
問題：
1. 都市更新審議的結果也出現前後結果差意落差很大的情況，但是負責審議的主管機關卻不需要前後矛盾的結果負責。一個公平公正的果怎麼會有兩個差異很大的答案?請問郝市長，主管機關如何能夠主動介入個案，協助弱勢地主掌握都更得主控權不被建商把玩在手心，而不是只會派出都市更新學會在外宣傳法令，做些不著邊際的事情?主管機關如何更加獨立與專業來進行審議以確實保護地主的權益，同時在審議結果有問題的時候，負起應負的行政責任?舉例市府已核定的都更案經地主異議後，市府審查會議將估價調整超過60%的案子，現面臨強制拆除，前任審議會草菅人民財產卻無責任。
2. 四五樓老舊公寓改建需要兩倍容積，那您在因應未來更高樓層，都市更新是否提供三倍或四倍更高倍數作為更新誘因?這樣有沒整體考量的做法是否符合社會公平正義
3. 昨天公視播出變奏的都更，林崇傑處長說最後沒有辦法經過一個協調，來達到一個共識的話那麼只要實施者提出申請，我們就會動用公權力來執行，意思是建商與地主談不好就幫建商強拆，如果建商與市府的錯，也要強拆囉?
【更新處答】
現階段，市府一方面積極彙整過去發生爭議的案例，協助民眾了解過去的問題並預防問題的再發生，另方面則積極加強更新爭議的協調機制。
1.有關辦理都市更新案件皆係依都市更新條例及相關規定方式辦理，倘更新案件有爭議時，依都市更新條例第16條規定略以:「…應分別臨聘(派)學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表，以合議制及公開方式辦理。…」民眾可於更新案件審以期間表達其陳情意見，於召開審議會議時一併邀集參與會議討論。倘權利變換計畫經本府核定發布實施針對所有權人權利價值有疑義時，依都市更新條例第32調規定敘明理由，於一定期限內向本府提出審議核復及行政救濟處理。如異議處理或行政救濟結果與原評定價值不同，則由當事人以現金方式找補。
2.有關本府推動老舊公寓辦理都市更新，係以都市發展現況，依現有法令檢討而礙難推動，經本府通盤考量後提出之專案計畫，目的為針對迫切更新之低矮公寓提出解決之方案，該專案計畫須提出具體貢獻後始得申請獎勵容積。
3.有關實施者申請本府代為拆除作業係依都市更新條例第36條規定辦理，該案件採權利變換方式經本府核定發布實施後仍無法達成共識，實施者向本府提出代為拆除請求前須多次召開協調會，並將辦理更新過程歷次溝通及協調資訊公開、透明於網站，倘仍無法與單元內不願參與更新之相關權利人達成拆除遷移共識時，本府始為受理申請，並於第一時間針對受拆除戶如屬中低收入戶或弱勢族群者交由社會局協助提供福利諮詢，以妥適照顧弱勢族群之需求。
提問者:曾日信
問題：
1. 99年10月13日松山路忠孝東路，建商請警察強圍強拆，現公然用怪手鏟平。市政府是用公權力強制更新?不願還有住戶，還有反對者。我譴責市政府行為，這是依法行政?還是無政府狀態? 請市長說明
2. 台北市很多都更區出問題，市政府明知許多更新區有問題，卻一直核定事業計畫，甚至有建照及拆除執照。讓許多都更市民在日夜哭泣，台北市政府都發局及更新處難辭其咎，請市長說明。
3. 反對都更暴力，多數暴力及許多各方暴力介入。市政府應多監督建商即實施者，而不是一味縱容實施者坑殺住戶，甚至與建商一起搞都更區，請市長說明
【更新處答】
1.為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，中央業訂定「都市更新條例」，並經立法院三讀通過，總統公布，各直轄市、縣（市）政府受理民眾申請辦理都市更新案，均須依前開規定程序辦理。
2.實施者取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人及其產權面積達都市更新條例第22條規定之法定同意比例門檻，始得擬具事業計畫向本府申請報核，換言之，都市更新係一種「多數決」之機制。倘權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物經實施者依都市更新條例第36條規定辦理公告、通知拆遷事宜，逾期仍不拆遷者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務。
3.而本府除了依照內政部營建署頒布都市更新條例第36條之執行要點外，另外也訂定了「臺北市政府受理都市更新權利變換時施者依都市更新條例第36條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」及發布「臺北市代為拆除或遷移都市更新權利變換範圍內土地改良物許可收費標準」，要求要有一定協調過程後始予執行，以維護多數人參與更新之權益。
4.至更新案受黑道或暴力恐嚇威脅時，請立即向北市刑警大隊(24小時電話：2381-6884)聯繫報案，以利偵辦不法及保護權益。
提問者:彙整問題
問題：目前英國日本等地所稱都市再生，都一定程度試圖整合社會福利經濟就業與地方文化。但北市現有都市更新政策，聽起來就是都市更新推土機或建築物拉皮，換湯不換藥。請說明北市府的都更具體內容，且未來如何保障原居住民權益。
【更新處答】
市民對於市府都市更新政策的了解往往只局限於報章媒體的認知，缺乏完整的了解。市府就是為了改變過去被形容為推土機或建物拉皮的都市更新作法，所以改採「都市再生」的整體性環境改造方法，內容包括老舊建物的保存與活化利用。針對英國及日本都市再生的模式，本府也透過相關論壇及專家學者座談，持續了解與轉型成適合台灣本土的再生模式，對於創新機制、改善公共空間品質、打造具企業責任的投資環境，支持民間經濟活力，並展現民間創新力量，將會是我們擴大都市更新工作面向所欲創造的都市更新效益，也是希望擴大內需的效果，能引動民間新的經濟力，更加全面性的提升都市更新價值。
（一）都市更新能為臺北市帶來的具體效益
1.強化城市美感：都市更新不能只注重更新的速度與權利的計算，更新後的公共環境是否帶來美學品質的提昇，進而促成美學經濟的孕育，這將是我們下一步所要創造的價值。進一步能提升城市競爭力，創造有利環境。
2.活化城市，引動新經濟：創新機制、改善公共空間品質、打造具企業責任的投資環境，支持民間經濟活力，並展現民間創新力量。這將是我們擴大都市更新工作面向所欲創造的都市更新效益，也是希望擴大內需的效果，能引動民間新的經濟力。並且能利用公有土地活化與轉型，調整都市機能、活化地方產業，並且復甦地方經濟，引導地區再生及營造地區特色。
3.藉由公私合夥共創城市未來：在有限的人力、物力之下，充分利用民間資源，並與民間部門合作，建立一個成熟穩定的公私夥伴關係(PPP)，將能擴展都市再生工作的推展效果，並建立公私互信的基礎與良性溝通的平臺，這將是今後推動都市更新的一個重要行動策略。
（二）從推動都市更新轉型為推動都市再生
在台灣快速的經濟成長過程中，都市景觀不佳，除了以「拆除重建」方式辦理都市更新，為加速改善都市景觀集及提升生活環境，建築物整體環境改善亦是重要的方向。在臺北市的所有資產都有它的價值，本府透過都市再生前進基地的計畫，促使產業進駐空間，後續將朝向創意城市發展，同時活化鄰里公共生活空間，改善窳陋髒亂的環境。因此，臺北需要更積極進入社區，在地方找尋生活工作特色場域，激發都市再生先期工作能量。
問題：太多言論暢談都市更新的利益，請舉出都市更新的缺失和負面影響？
除了公有土地由政府主導之外，私有土地乃係由民間主導，政府提供誘因與作業規則，是否更新由民間自己決定，如果好處不足以彌補損失，都市更新計畫就不會執行。現有看到的問題，主要不是更新的問題而是更新執行的問題，說明如下：
（一）所有國家於都市更新推動所遭遇之困難主要皆為：
1.民間更新專業人力的不足夠。
2.市民對更新基本認知的不清楚。
3.投資業者與各別住戶間權利協議的不透明。
4.投資業者在風險負擔與時間成本上的不確定。
5.住戶對開發業者的不信任。
（二）因此為加速本市審議效率及民間辦理都市更新進度，提升都市更新透明度，市府對於前述問題已提出多項執行方案，以增進民間辦理都市更新之進度。相關方案分述如下：
1.順應市民需求，至當地辦理法令說明會及委託都市更新學會駐點服務：市民只要有15人以上連署更新處即派員至指定時間地點辦理都市更新法令說明會。
2.採行措施提升都市更新案透明度，消彌權利人對實施者之不信任感：更新處將實施者履歷資料上網開放市民參考，並責成實施者建置都市更新案網站，使資訊公開透明。
3.製作相關手冊及摺頁，消弭更新爭議並保障市民知的權益：更新處提供市民操作更新、權利變換估價、公聽會注意事項等之相關手冊及老舊公寓更新專案摺頁，教導市民如何參與更新，並成立都市更新專業輔導團體，提供專業諮詢服務。
4.民間協調及整合過程冗長、更新審議效率及品質之提升部分：除提供輔導團體專業諮詢、提高更新案資訊透明度等外，並研擬建立協檢制度、續行研修都市更新相關法令，明確各項作業細節等。
